Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) erzielte im ersten Halbjahr 2017 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 243.000 m². Er liegt damit rd. 61.000 m² bzw. 34% über dem Vorjahresergebnis (1. Hj. 2016: rd. 182.000 m²) und markiert den höchsten je gemessenen Halbjahresumsatz in der Region Düsseldorf. Der bisherige Höchstwert wurde 2010 mit rd. 225.000 m² Bürofläche im ersten Halbjahr ermittelt.
Von dem Gesamtumsatz im ersten Halbjahr 2017 entfallen rd. 220.000 m² bzw. 90% auf das Düsseldorfer Stadtgebiet (1. Hj. 2016: ca. 168.000 m² bzw. 92%), rd. 23.000 m² bzw. 10% auf das Umland (1. Hj. 2016: ca. 14.000 m² bzw. 8%).
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein überdurchschnittliches und angesichts internationaler Krisenszenarien sehr gutes Ergebnis: „Der regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt präsentiert sich im Rahmen der anhaltenden positiven Wirtschaftsentwicklung mit seinem Flächenumsatzrekord und der Diversität der Nachfrage insgesamt sehr robust.“

Die Grafik können Sie hier als PDF-Datei herunterladen:
https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/2017-07-10_Grafik_Bueromarkt_Duesseldorf_2008-2017_10-07-2017.pdf

Prognose 2017
• Für das Gesamtjahr 2017 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen regionalen Büroflächenumsatz von mindestens 400.000 m² (2016: rd. 355.000 m²). „Dieser Wert“, so Fenderl, „läge somit über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2007-2016: ca. 377.000 m² p. a.).“

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu folgenden Umsatzverteilungen:
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet übertraf das kontrahierte Büroflächen­volumen im ersten Halbjahr 2017 mit ca. 220.000 m² das Ergebnis des Vorjahreszeitraums um rd. 31%, die Marktquote am Gesamtumsatz ging dennoch auf 90% zurück (1. Hj. 2016: ca. 168.000 m² bzw. 92%).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) zog mit rd. 23.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich an, der Anteil am Gesamtabsatz stieg auf rd. 10% (1. Hj. 2016: ca. 14.000 m² bzw. 8%).
• Hintergrund für das exzellente Halbjahresergebnis: Nachdem im Vorjahreszeitraum nur zwei Vermietungen über 5.000 m² mit insgesamt rd. 14.000 m² in der Büromarktregion Düsseldorf erfolgten, waren es im ersten Halbjahr 2017 acht Abschlüsse mit insgesamt rd. 90.000 m², darunter sogar drei Anmietungen mit jeweils mehr als 10.000 m²:
– Größte Vermietungstransaktion im bisherigen Jahresverlauf war die Anmietung von rd. 21.300 m² Bürofläche in einer Projektentwicklung in der Hansaallee durch die HSBC Transaction Services GmbH, einem Wertpapierdienstleister der HSBC-Gruppe.
– AENGEVELT hat an die Stadt Düsseldorf im Gebäudekomplex „Konrad-Adenauer-Platz 1“ am Hauptbahnhof einen 30 Jahres-Mietvertrag über rd. 25.500 m², davon rd. 20.000 m² potenzielle Bürofläche, für die Unterbringung kommunaler Einrichtungen, wie z. B. die neue Zentralbibliothek, vermittelt. Dazu wird das ehemalige Verteilzentrum der Post bis 2020 umfassend saniert und umgebaut.
– Des Weiteren hat das Bankhaus Lampe einen Mietvertrag über rd. 13.000 m² in einem Neubauprojekt in der Schwannstraße abgeschlossen.
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen im ersten Halbjahr 2017 rd. 119.300 m² bzw. 49% des regionalen Gesamtbüro­flächenumsatzes (1. Hj. 2016: 98.600 m² bzw. 54%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit rd. 86.000 m² markant höher als im Vorjahr (1. Hj. 2016: 57.400 m²). Die Umsatzquote stieg dementsprechend von 31% im Vorjahr auf aktuell 35%.
• Auch im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Banken­viertel“) analysierte AENGEVELT einen Anstieg der Vermietungsaktivitäten: Die Nach­frage zog gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 12.000 m² auf nunmehr 14.700 m² an. Die Marktquote stieg leicht auf 6% (1. Hj. 2016: 7%).

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichte im ersten Halbjahr 2017 mit rd. 65.300 m² bzw. 27% des Gesamtumsatzes die Gruppe der „sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen (1. Hj. 2016: 63.900 m² bzw. 35%).
• Mit einer auf rd. 50.400 m² reduzierten Umsatzleistung (1. Hj. 2016: 57.300 m²) ging die Marktquote der beratenden und sozialen Dienstleister binnen Jahresfrist markant auf ca. 21% (1. Hj. 2016: 31%) zurück.
• Den größten „Bedeutungsgewinn“ in der Region Düsseldorf konnte im ersten Halbjahr 2017 die Nachfragegruppe der Finanzdienstleister mit einem hohen Umsatzzuwachs verbuchen. Sowohl der absolute Flächenumsatz mit rd. 52.400 m² als auch die Quote (21%) stiegen deutlich an (1. Hj. 2016: 12.800 m² bzw. 7%).
• Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mieteten in der Region Düsseldorf mit 38.300 m² erheblich mehr Bürofläche als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2016: 26.300 m²). Die Markquote blieb dennoch binnen Jahresfrist nahezu konstant (1. Hj. 2017: 16%; 1. Hj. 2016: 15%).
• Die Nachfrage der öffentlichen Hand und Verbände zeigte sich mit 36.600 m² bzw. einer Quote von 15% stärker als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2016: 21.200 m² bzw. 12%).

Geringe Neubautätigkeit
• Nachdem in Düsseldorf 2014 der Umfang der Bürofertigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) mit rd. 121.000 m² überdurchschnittlich war, hat sich das Volumen in den Jahren 2015 und 2016 mit 69.000 m² bzw. 48.000 m² mehr als halbiert. Für 2017 ist zwar mit einem Anziehen der Neubautätigkeit auf rd. 75.000 m² zu rechnen, doch liegt dieser Wert immer noch ca. 23% unter dem Dekadenmittel (2007-2016: Ø 97.000 m² p. a.).

Büroflächenangebot
• Zur Jahresmitte 2017 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 795.000 m² Bürofläche und liegt damit rd. 10% unter dem Vorjahreswert (Ende Juni 2016: rd. 880.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 570.000 m², auf das Umland rd. 225.000 m² (Ende Juni 2016: 655.000 m² bzw. 225.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,2 Mio. m² auf ca. 8,6% Mitte 2017 (Mitte 2016: 9,5%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende Juni 2017 rd. 7,5%, im Umland rd. 13,4% (Ende Juni 2016 8,6% bzw. 13,6%).
• Bis zum Jahresende 2017 rechnet AENGEVELT-RESEARCH ungeachtet überdurchschnittlicher Flächennachfrage und des nur zögerlichen Fertigstel­lungsvolumens lediglich mit einem moderaten Rückgang der Angebotsreserve auf rd. 780.000 m², da in den nächsten Monaten durch den Umzug größerer Unternehmen Flächen an den Altstandorten freigezogen werden.

Mietpreise für Büroflächen
• Nachdem die gewichtete Spitzenmiete in den letzten beiden Jahren konstant bei EUR 26,-/m lag, konnte sie seit Ende 2016 aufgrund hochpreisiger Anmietungen z. B. in Kö-Bogen und Kö-Quartier auf aktuell EUR 26,50/m² ansteigen. Bis zum Jahresende 2017 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer weiterhin stabilen Spitzenmiete auf dem aktuellen Niveau von EUR 26,50/m² aus.
• Die mittlere Miete in Citylagen stieg binnen Jahresfrist leicht von rd. EUR 18,10/m² zur Jahresmitte 2016 auf aktuell EUR 18,30/m².