Am Frankfurter Büromarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) wurde 2016 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz von rd. 546.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahr (2015: 389.000 m²) bedeutet dies einen Anstieg um 157.000 m² bzw. 40%, im Vergleich zum Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2006-2015: 453.000 m²) 21%. Zudem wurde damit der höchste Flächenumsatz seit 2007 (560.000 m²) erzielt.
Das gute Ergebnis hängt mit der im langjährigen Vergleich hohen Anzahl von Abschlüssen im Flächensegment ab 5.000 m² (Großabschlüssen) zusammen: Wurden 2016 insgesamt 14 Mietverträge in diesem Flächensegment mit insgesamt rd. 154.000 m² abgeschlossen, waren es im Vorjahreszeitraum “lediglich“ neun Mietverträge mit insgesamt 80.000 m². Auch im mittleren Flächensegment zwischen 3.000 m² und 5.000 m² stieg das Umsatzvolumen von 45.000 m² auf 83.000 m².
Für 2017 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächen­umsatz um 500.000 m². Das erste Quartal 2017 präsentiert sich dabei mit einem dynamischen Umsatzergebnis von rd. 115.000 m² (I. Q 2016: rd. 106.000 m²).

Short Facts 2016:
• Die nominelle Angebotsreserve ging 2016 um rd. 80.000 m² auf rd. 1,24 Mio. m² zurück. Die Leerstandsquote stellt sich damit Anfang 2017 auf 10,3% des Gesamtbestandes von 12 Mio. m² Bürofläche (Anfang 2016: 10,9%). Ungeachtet dieser Rückgänge rangiert Frankfurt hinsichtlich des Angebotssockels unverändert an erster Position in Deutschland, und zwar vor München (860.000 m² bzw. 4,4%) und Berlin (810.000 m² bzw. 4,3%).
• Zum Leerstandsabbau beigetragen hat eine weiterhin positive Nettoabsorption, d.h. ein Mehrver­brauch an Büroflächen durch Unternehmensexpansionen oder Neuansiedlungen. Weiterer Faktor war das geringe Fertigstellungsvolumen von rd. 130.000 m² Bürofläche in 2016, von denen zudem 65% vorvermarktet waren, so dass hiervon lediglich 45.000 m² disponibel auf den Markt kamen.
• In Top-Lagen stellte sich die Spitzenmiete stabil auf EUR 39,-/m².

Prognose / Trends 2017
• Für das Jahr 2017 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächen­umsatz um 500.000 m². Dieser Umsatzwert läge deutlich über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2007-2016: 455.000 m²).
• Für 2017 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren, wenn auch moderateren Abbau der nominellen Angebotsreserve auf rd. 1,2 Mio. m² Bürofläche.
• Das Fertigstellungsvolumen neuer Büroflächen zieht 2016 nach bisherigem Kenntnis­stand leicht auf rd. 168.000 m² an, ist damit indessen erneut unterdurchschnittlich (Ø 2006-2015: 175.000 m²). Hiervon sind zu Jahresbeginn bereits 80% vorvermarktet, d.h. lediglich 20% bzw. rd. 34.000 m² sind noch disponibel.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren leichten Anstieg auf rd. EUR 39,50/m². Frankfurt bleibt damit klarer Mietpreisführer in Deutschland.

Büroflächenumsätze nach Lagen – Schwerpunkt CBD
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH den Umsatz­schwerpunkt im Jahr 2016 wie in den Vorjahren im Central Business District (CBD) mit einem Marktanteil von rd. 45% bzw. 245.000 m² (2015: 59% bzw. 230.000 m²).
• Den zweitgrößten Marktanteil erzielten die Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach-Kaiserlei mit 21% bzw. 113.400 m² (2015: 13% bzw. knapp 50.000 m²).
• Die in 2016 erzielten Umsatzanteile der anderen Bürobezirke lauten:
West: ca. 15% bzw. 83.300 m², Ost: rd. 8% bzw. 45.000 m², Nord: ca. 5% bzw. 28.000 m², Flughafen: rd. 3% bzw. 16.400 m² und Süd/Sachsenhausen: ca. 3% bzw. 14.700 m².

Büroflächenumsätze nach Branchen
• Stärkste Nachfrager waren 2016 erneut die unternehmensbezogenen und sonstigen Dienstleister mit einer von Marktquote von 37% bzw. 204.000 m² (2015: 145.000 m² bzw. 37%).
• Der Anteil der Finanzdienstleistungsbranche erhöhte sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH von 84.000 m² (22%) im Vorjahr auf 114.600 m² in 2016 (21%).
• Ebenfalls eine Quote von 21% erzielten Unternehmen aus den Bereichen Industrie, Handel und Trans­port mit rd. 113.500 m² (2015: 72.500 m² bzw. 19%).
• Auf die öffentliche Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck entfielen 63.000 m² bzw. 12% (2015: 43.000 m² bzw. 11%) und auf die Bereiche Kommunikation/IT inkl. Medien und Verlage 51.000 m² bzw. 9% (2015: 44.600 m² bzw. 11%).

Büroleerstände
• Anfang 2017 belief sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve auf rd. 1,24 Mio. m² Bürofläche (Anfang 2016: ca. 1,32 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank auf rd. 10,3% (Anfang 2016: 10,9%).
Diese auf dem Frankfurter Büromarkt Anfang 2017 nominell verfügbare Leerstandsfläche von 1,24 Mio. m² ist gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH zur Analyseverfeinerung ent­wickelten Leerstandsindex „ARLEX“(AENGEVELT-REASEARCH-LEERSTANDS-INDEX) hin­sicht­lich ihrer vollkommen unter­schied­lich­en Marktwirksamkeiten wie folgt zu differenzieren:
• Rd. 530.000 m² des Leerstands sind als langfristige „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ (mittlere Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre) für das marktwirtschaftlich wünschenswerte, ausgewogene Funktionieren des Marktes notwendig.
• 140.000 m² entfallen auf sogenannte „strukturelle Leerstände“. Dies sind leer­stehende Büroflächen in Objekten, die schon seit mindestens fünf Jahren eine durchschnittliche Leerstandsquote von mindestens 50% aufweisen (Fachjargon „Marktleichen“).
• Auf „latente Leerstandsflächen“ (Untermietflächen) entfallen in Frankfurt rd. 30.000 m².
• Nach Subtraktion der drei vorerwähnten Leerstandsflächen ergibt sich der tatsächlich „marktaktive Flächenüberhang“ von ca. 540.000 m². Das sind rd. 44% des gesamten Leestands und bezogen auf den gesamten Flächenbestand von 12 Mio. m² lediglich 4,5%.
• Die von AENGEVELT-RESEARCH mit Hilfe von „ARLEX“ entwickelte marktwirksamkeitsbezogene Leerstandsdifferenzie­rung zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (10,3%) wie andernorts auch in Frankfurt allenfalls indikative Aussagekraft hat.
• Für 2017 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer weiteren Reduzierung der nominellen Angebotsreserve auf rd. 1,2 Mio. m² aus. Hierdurch schmilzt der marktfähige Flächenüberhang weiter ab.

Stabiles bzw. anziehendes Mietpreisniveau
• Die gewichtete Spitzenmiete stellte sich 2016 in Frankfurt stabil auf EUR 39,-/m². Insgesamt bleibt die Mainmetropole damit auch weiterhin der teuerste Bürostandort Deutschlands.
• Die mittlere Miete im Citybereich zog leicht um 10 Cent auf rd. EUR 24,40/m² an.
• Die Durchschnittsmiete in Cityrandlagen zog nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH deutlicher um EUR 1,40 auf EUR 15,00/m² an.
• Auch in Stadtrandlagen entwickelte sich die Durchschnittsmiete leicht negativ und ging von EUR 12,30/m² im Vorjahr auf EUR 12,10/m² zurück.
• Für 2017 geht AENGEVELT-RESEARCH davon aus, dass die Spitzenmiete moderat auf EUR 39,50/m² ansteigen wird.