Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohnin­vestmentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Markt­stimmungen und -entwicklungen.
Der AWI ist ein Komposit–Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungs­angebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungs­­­mieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestment­segment.

Ergebnis der gerade abgeschlossenen Herbstbefragung: Die Gesamt­stimmung am Wohnimmobilienmarkt (AWI) ist zum neunten Mal in Folge gestiegen. Mit einem Wert von 66,5 verbesserte er sich im Quartals­vergleich um 0,4 Punkte. Damit hat er im Vergleich zur Sommerbefragung an Dynamik verloren, folgt indessen nach wie vor dem Trend vom Mietermarkt hin zum Vermieter- bzw. Eigentümermarkt. Zur Orientierung: Ausgeglichene Marktverhältnisse stellen sich im AWI mit einem Indexwert von 50 dar. Den kompletten Report können Sie auf der AENGEVELT-Homepage kostenlos als PDF-Datei downloaden.

Nach wie vor geht Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, davon aus, dass die aktuellen Ergebnisse je nach Interessenlage zu unterschiedlichen Reaktionen führen: „Bestandshalter bzw. Eigentümer von Mietzinshäusern profi­tieren unverändert von steigenden Mieten und Kaufpreisen. Die Mieter werden indessen von dieser Entwicklung weniger erfreut sein.“ Zumindest, so Schmidt weiter, führe der leicht anziehende Mietwohnungsneubau zu einer moderaten Angebotserweiterung für qualitätsorientierte Mieter.

Auch wenn der Positiv-Trend inzwischen alle Lagen erfasst hat, unterscheiden sich die Einschätzungen in Ab­hängigkeit von der Wohnlage (einfach, mittel, gut) erheblich. Generell werden die Perspektiven für bessere Lagen positiver als z.B. für einfache Lagen bewertet. Die guten Lagen stehen mit einem Teilindexwert von 78,7 Punkten (Sommer 2011: 79,1) nach Einschätzung der Experten anhaltend hoch im Kurs. Dies gilt auch für die mittleren Lagen (Sommer 71,7 bzw. Herbst 71,1). In einfachen Lagen ist die aktuelle Situation (53,5) wie auch im Sommer (47,6) ausgeglichen.

Sinkende Leerstände und weiter steigende Mieten
– Ohne Differenzierung nach Lagen erwarten 45% der Teilnehmer einen Rück­gang der Wohnungsleerstände. In guten Lagen geht die über­wiegende Mehrheit (59%) von einem deutlichen Leerstandsabbau aus, in mittleren Lagen sind es immerhin noch rd. 45% und selbst in einfachen Lagen erwarten 30% einen Rückgang der Überhänge.
– Demgegenüber erwarten zugleich aber auch rd. 27% der Befragten in ein­fachen Lagen steigende Wohnungsleerstände. Dennoch rechnen in einfachen Lagen nur 16% mit sinkenden Mieten, über ein Drittel (34%) geht vielmehr selbst in einfachen Lagen von steigenden Mieten aus.
– In den mittleren bzw. guten Lagen fällt die Einschätzung aus Sicht des Ver­mieters weitaus positiver aus. Hier rechnet die Mehrheit mit steigenden Mieten. In mittleren Lagen sind dies 58% der Befragten, in guten Lagen sogar 71%.

Entwicklungen im Wohninvestmentsegment
– Die Nachfrage nach Wohninvestments bleibt weiterhin hoch. Über alle Lagen hinweg erwartet die Mehrheit der Befragten (55%) weiterhin eine Zunahme der Nachfrage – 11 Prozentpunkte mehr als im Sommer (44%). Eine nachlassende Nachfrage sehen unverändert lediglich 15%.
– Waren sich die Befragten im Sommer noch uneinig und rechneten seinerzeit rd. 26% von einer Ausweitung bzw. 25% mit einem Rückgang des Wohninvestment-Angebots, erwartet aktuell ein Drittel (33%) eine geringeres Investmentangebot und nur noch jeder Fünfte (21%) ein expansiveres Angebot.
– Einig sind sich die befragten Experten hinsichtlich der Preisentwicklung: Mehr als die Hälfte (54%) erwarten weiterhin steigenden Preise. Zugleich sinkt der Anteil der „Pessimisten“. Erwarteten rd. 13% der Befragten im Sommer noch sinkende Preise, sind es inzwischen nur noch rd. 10%.

Entwicklung von Investitionen
– Trotz der allgemein guten Stimmung auf dem Wohninvestmentmarkt hinkt die Neubautätigkeit nach wie vor hinterher. Erst allmählich zeichnet sich hier nach Einschätzung der befragten Experten eine Belebung ab: Aktuell rechnen 36% (Sommer 2011: 28%) der Befragten mit einer zunehmenden Investitionstätigkeit im Neubausegment.
– In guten Lagen erwarten 55% (Sommer 2011: 45%) zunehmende Investi­tionen in den Wohnungsneubau. Immerhin rechnen 36% (Sommer 2011: 30%) in mittleren Lagen mit einem Anstieg der Neubautätigkeit.
– In den einfachen Lagen sind es 16% (Sommer 2011: 9%). Hier rechnen aktuell gut vier von zehn Befragten wie bereits im Sommer mit sinkenden Investitionen.
– Ein Großteil der Befragten erwartet zudem eine deutliche Zunahme von Investitionen in Modernisierungs- und (energetische) Sanierungsmaß­nahmen. In guten Lagen sind es 63% aller Teilnehmer, in mittleren Lagen 58% und selbst in einfachen Lagen immer noch 32%.

FAZIT
Die Nachfrage am Wohninvestmentmarkt ist nach wie vor hoch und das Angebot zugleich knapp. Vieles spricht dafür, dass dies auch so bleibt. Vor dem Hintergrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohninvestments und steigender Kaufpreismultiplikatoren auch für (ältere) Wohnungsbestände gibt Markus Schmidt zu bedenken, dass sich vielerorts Wohnungsneubau als besseres Investment herausstellen kann.
Gerade bei älteren Bestandgebäuden sollte angesichts zunehmend notwendiger Instandsetzungen und nicht umlagefähiger Wohnnebenkosten der Erwerb interdisziplinär detailliert analysiert werden. Neben der Bauqualität sieht Schmidt Wohnungsneubau den Vorteil, dass hier zudem Nutzerqualitäten (z.B. alters- bzw. familiengerecht) realisiert werden können, die derzeit im Bestand fehlen. Entsprechend kann sich nach seiner Einschätzung im Wohnungsneubau der Mix aus hoher Bau- und Nutzerqualität ungeachtet der im Vergleich zu Bestandsimmobilien höheren Einstiegsfaktoren insbesondere unter Berücksichtigung des Exitvalues als das nachhaltigere Investment herauskristallisieren.
Darüber hinaus sieht Schmidt in einfachen und mittleren Lagen vor allem in den kreisfreien Städten noch erhebliche Potentiale, da auch hier das Angebot markt- und nutzergerechter Wohnungen seit Jahren abnimmt.

AENGEVELT IMMOBILIEN ist Mitbegründer von Deutschlands bedeutendstem Maklerverbund DIP – Deutsche Immobilien-Partner.